市場上安全迷你倉的需求情況

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迷你倉經營者和另外一個迷你倉客戶把資金投入迷你倉市場時,獨立屋和公寓幷不是她的首選。九龍房價高企、租金停滯不前,以及每隔6至12個月就要找一個新迷你倉顧客,非常麻煩,這些都足以讓她望而却步。但在目前利率徘徊在1%左右的情况下,把錢存在銀行也沒有多大意義,所以不少人都開始追逐投資安全迷你倉項目。

 

因此,現年23歲、目前在香港大學攻讀經濟專業的她,在九龍內西區迷你倉客戶A買下了一個迷你倉。有能力全款支付的另外一個迷你倉客戶表示,購買這個迷你倉是因爲看好潜在的資本增值和持續的收益,此外,這個內城區的迷你倉價格是在100萬元以下。

“我以前在一家迷你倉公司(Ray White)工作過,我很瞭解住宅和商用迷你倉的機會成本。例如:商用迷你倉往往有更高的回報率,租戶比住宅的租用時間更長。我認爲,目前這是比住宅更好的投資。在短期內,她將利用這個空間作爲她新開辦的物品存放供應業務基地。“我想大概會逗留2到3年的時間,最終我將搬到其他地方,因爲這個迷你倉尺寸只有177平方米。”

之後,她打算無限期地把迷你倉租出去。她說:“我想我不會賣掉這個迷你倉,最終會把它傳給我的孩子。”她補充稱,她預計將獲得約4%的收益率。相比之下,另外一個迷你倉客戶的定期存款預期回報率約爲2%(按5年期的每年利息計算),而九龍公寓的收益率中位數爲3.9%。有專家對另外一個客戶的决定表示贊同,他們認爲,工業迷你倉通常是另外一個客戶這樣的小規模投資者,以至大型迷你倉是投資的最佳選擇,尤其是考慮到在綫零售網站盛行的趨勢。

 

Dexus研究主管Peter 有人說:“迷你倉現時在傳統商業資産類別中表現突出,尤其是在九龍和新界那些交通方便的地區, 因爲這些區域最能在電子商務把握業務增長的機會。”他還指寫字樓市場也表現不錯。

 

“投資有長期增長潜力的迷你倉是值得的,由于電子商務增長有助推動需求,工業迷你倉表現較爲突出,而香港城市密度增加的長期趨勢正推動著寫字樓的發展。”JLL香港工業與物流研究主管、有企業表示,這一趨勢已促使許多大型投資基金重新評估其投資組合,把更多資金投放在工業迷你倉。企業說:“對資本增值的預期,主要是在東部沿海主要城市,是A-REITs在這範疇投入較多資金的主要原因。雖然整個香港工業迷你倉市場受到强勁的經濟、人口和市場基本面因素的推動,對九龍和新界的投資興趣尤其顯著。”

 

客戶A等工業迷你倉的收益率高于其它大部份資産。不過,雖然工業用地短缺有利于九龍的租金和資本增長,這可能意味著希望涉獵這個範疇的投資者機會减少。企業表示:“九龍工業迷你倉市場表現仍然是全國最强勁的,因爲經濟和人口增長較其他地區快速。缺乏工業用地是土地價值和租金上升的另一個主要因素。”

 

由于九龍和新界價格較高,那些重視收益率的投資者正將目光投向其它首府城市。有人說:“珀斯和阿德萊德的工業迷你倉通常提供最高的收益率,但九龍和新界因爲資本增長較高而獲得一些投資者的青睞。”他預計,隨著近期住宅迷你倉價格升幅放緩和銀行利率下跌,商用迷你倉將越來越受到一般的小額投資者歡迎。

 

他表示:“商用迷你倉對投資者的吸引力肯定越來越大,因爲收益率通常遠高于現時的利率和住宅收益率,同時未來增長前景不錯。”“住宅市場低迷可能會鼓勵更多人租用安全迷你倉。過去幾年,住宅的再開發提供更多人租用迷你倉的機會,隨著房市放緩,現在越來越多人對提供優質的存儲服務安全迷你倉感到興趣。”但有人表示,除了選擇一個好的租倉地點,首次進行商業投資的投資者在决定投資某一特定迷你倉之前,還應瞭解有什麽其他重要因素推動商用迷你倉的增長。

 

“商用迷你倉的價值與穩健收入來源息息相關,因此投資者應評估大樓的使用率,幷儘量减低空置率。”“商用迷你倉的價值可以根據市場走勢而波動,而市場勢頭受經濟影響。”

 

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